안녕하세요.. 세무사님.. 옛날 조상님으로부터 물려받은 농지(밭)를 매각할 예정인데 양도소득세 문제로 고민이 되어 이렇게 염치 불문하고 여쭙게 되었습니다... 대대로 물려받아 제 몫으로 등기되어 제 자식에게 까지 물려주고 싶은데 상황이 여의치 않아 일부를 매각할려고 고민중에 있습니다.

■ 재산(토지)현황

ㅇ지목 : 전

※ 비사업용토지.. 부재지주(소유자 연 소득액 5천만원 이상이고, 토지 소재지 또는 연접 시군 미거주)

ㅇ면적 : 2,000평방미터(600평)  - 실제 600평이 조금 넘습니다.. 관할구청 개발허가 부서에서도 분할이 가능하다고 하고요

※ 300평 2필지로 분할예정 (1필지는 매각을 고민하고 있음)

ㅇ공시지가

- 2015년 현재 평방미터당 114,800원 (현시세 평당 70~80만원)

- 2009년 당시 평방미터당 62,400원

- 1990년 당시 평방미터당 2,500원

ㅇ재산취득현황

- 1978년 재산상속(부친사망으로) : 母, 3형제.. (각자의 지분이 차이가 있음)

- 1986년 소유권이전 등기

- 1993년 모친 사망

- 2007년 모친 지분을 3형제가 균등하게 지분이전 등기

- 2009년 3형제가 각자의 지분에 따라 공유물 분할 등기 (기존 1필지에서 3개의 필지로 분할)

※ 본인 지분에 따라 2,179평방미터 등기

ㅇ문의사항(1)

- 양도소득세 산출시 취득가액을 어떤날을 기준으로 하여야 하는지요?

※ 1978년 부친 사망일인지? 본인 명의로 공유물 분할등기된 2009년인지...

- 환산취득가액은 어떻게 산출해야 하는지?

- 대략적인 양도소득세 산출세액은 얼마나 될지요?

ㅇ문의사항(절세방안)

- 비사업용토지를 농지은행에 맡겨 사업용토지로 인정받아 장기보유공제를 받을 것인지?

※ 농지은행에 맡긴다면 그 기간은 최소한 얼마나 맡겨야 하는지요?

- 현 토지를 배우자(처)에게 증여한 후 5년이 경과된 후 매각하는 것이 유리할런지?

※ 현 시세면 배우자에게 증여해도 증여세를 내지 않아도 되는 것으로 판단하고 있음..